鹤峰县走马镇古城花苑建设项目申请报告目录第1章申报单位及项目概况..............................................................................................................31.1项目申报单位概况......................................................................................................................31.2项目概况.....................................................................................................................................4第2章发展规划、产业政策和行业准入分析................................................................................132.1发展规划...................................................................................................................................132.2产业政策...................................................................................................................................152.3行业准入...................................................................................................................................18第3章资源开发及综合利用分析....................................................................................................203.1资源开发方案...........................................................................................................................203.2资源利用方案...........................................................................................................................203.3水资源节约措施........................................................................................................................22第4章节能方案分析........................................................................................................................244.1用能标准和节能规范................................................................................................................244.2能耗状况和能耗指标分析........................................................................................................254.3节能措施和节能效果分析........................................................................................................28第5章建设用地、征地拆迁及移民安臵分析................................................................................335.1项目选址及用地方案................................................................................................................335.2土地利用合理性........................................................................................................................335.3征地拆迁和移民安臵规划方案................................................................................................34第6章环境和生态影响分析............................................................................................................356.1环境和生态现状........................................................................................................................356.2生态环境保护措施....................................................................................................................406.3地质灾害影响分析....................................................................................................................416.4特殊环境影响...........................................................................................................................41第7章经济影响分析........................................................................................................................437.1基本财务数据...........................................................................................................................437.2财务评价...................................................................................................................................457.3不确定性分析...........................................................................................................................467.4行业影响...................................................................................................................................487.5区域经济影响...........................................................................................................................487.6宏观经济影响...........................................................................................................................487.7经济影响的具体表现................................................................................................................49第8章社会影响分析........................................................................................................................518.1社会影响效果...........................................................................................................................518.2互适性分析...............................................................................................................................52鹤峰县走马镇古城花苑建设项目申请报告鹤峰县立信工程咨询有限公司28.3社会风险分析...........................................................................................................................53第9章主要风险及应对措施............................................................................................................549.1主要风险综述...........................................................................................................................549.2风险影响程度...........................................................................................................................549.3风险应对措施...........................................................................................................................57第10章社会稳定风险分折..............................................................................................................6010.1合法性分析.............................................................................................................................6010.2合理性分析.............................................................................................................................6010.3可行性分析.............................................................................................................................6110.4稳定性分析.............................................................................................................................6110.5其他可能影响社会稳定的相关因素分析..............................................................................61第11章主要结论和建议..................................................................................................................6211.1主要结论.................................................................................................................................6211.2建议.........................................................................................................................................63附件：1、《建设项目规划意见》(编号：鹤规走意字[2013]0053号及鹤峰县走马镇古城花苑建设项目用地规划红线图。2、《国有建设用地使用权出让合同》(合同编号：鄂ES(HF)-2011-00115)及该合同变更补充条款、走马镇古城新区出让A宗地用地规划红线图、土地成交确认书。3、鹤峰县环保局批准的《鹤峰县走马镇古城花苑建设项目环境影响登记表》。4、鹤峰县走马镇人民政府《关于古城新区出让涂少中地块调整规划条件的函》(走政函[2013]6号)。5、湖北旺宏臵业有限公司《企业法人营业执照》复印件。6、湖北旺宏臵业有限公司《组织机构代码证》复印件。7、湖北旺宏臵业有限公司《税务登记证》复印件。8、湖北旺宏臵业有限公司企业法定代表人涂正利身份证复印件。鹤峰县走马镇古城花苑建设项目申请报告鹤峰县立信工程咨询有限公司3鹤峰县走马镇古城花苑建设项目申请报告第1章申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况1.1.1项目申报单位项目申报单位：湖北旺宏臵业有限公司。成立时间：2008年9月17日，工商登记代码：422828000015144。公司地址：湖北省鹤峰县容美镇容美村四组。法定代表人：涂正利。公司类型：有限责任公司(私营)。注册资本：人民币1000万元。经营范围：房地产开发和销售自行开发的商品房(持有效的资质证经营)、酒店管理。公司实力：公司现有员工20人，其中高级工程师1人、工程师2人、高级经济师1人、经济师1人、统计师1人、助理工程师3人、会计师1人和专业技术人员10人。内设办公室、投资咨询部、工程项目部、财务部、资料统计部5个部门。主要从事房地产开发和销售自行开发的商品房(持有效的资质证经营)、酒店管理。鹤峰县走马镇古城花苑建设项目申请报告鹤峰县立信工程咨询有限公司41.1.2股东构成、股权结构比例公司注册资本1000万元，公司股东由涂正利、涂少中、董学慧、王中华四个自然人构成。股东涂正利出资货币资金800万元，占比80%;股东董学慧出资货币资金150万元，占比15%;股东涂少中出资货币资金20万元，占比2%;股东王中华出资货币资金30万元，占比3%。涂正利任董事长，公司办公地址：湖北省鹤峰县容美镇容美村四组。1.2项目概况1.2.1项目建设背景县域经济实力不断增强：2012年县域生产总值349664万元，人均17435元，比上年增加2222元，扣除价格因素同比增长11.7个百分点。全县民营经济实现增加值225112万元，占县域生产总值的64.4%，比上年提高1.6个百分点。近年来，随着工资改革制度的不断完善和落实以及各项津补贴的规范发放，鹤峰县城镇居民工资性收入不断增长，投资能力进一步增强，消费水平进一步提高。城镇居民可支配收入稳步增长：2012年，鹤峰县人均城镇居民可支配收入14778元，比上年增加1849元，增长14.3%。农村居民收入大幅提高：2012年农村居民纯收入达到4802元，较上年增加686元，增长16.7%。金融机构各项存款余额持续增加：年末金融机构各项存款余额393955万元，比年初增加68958万元，增长22.3%，其中居民储蓄存款余额244951万元，比年初增加49298万元，增长14.6%，各项贷款余额225375万元，比年初增加12959万元。鹤峰县走马镇古城花苑建设项目申请报告鹤峰县立信工程咨询有限公司5居民投资理财意识不断增长：随着国际金融危机影响进一步加大，城镇居民风险意识和理财意识得到增强，不少城镇居民把购买国债、购买保险、购臵房产作为投资理财的重要方式。走马镇经济社会全面发展：走马镇位于鹤峰县城东南部，距县城容美镇78公里，平均海拔920米，国土面积496平方公里，辖33个行政村，1个社区居委会，237个村民小组，全镇14393户，5.56万人。2012年城镇面积扩展到2.68平方公里，城镇人口增长到3.03万人，建成了20余家专业市场和集贸市场，辐射湖北、湖南2省5县10多个乡镇20余万人口，辐射半径达100公里，城镇建设成为全省的一面旗臶;建成古城、升子、白果、北镇、官仓等一批新农村建设示范村。2012年，全镇农村经济总收入8.54亿元，镇域财政收入2530万元，农村居民人平纯收入4766元，出口创汇560万美元，经济增长速度高于全州平均水平。走马镇曾三次被湖北省委授予“五好乡镇党委”和“湖北省创先争优先进基层党组织”;三次获得湖北省“文明乡镇”称号，2011年连续第四次获得湖北省小城镇规划建设管理“楚天杯”奖;2009年被中央文明委授予“全国文明村镇”，2011年复查继续保留称号。近年来还获得了“中国民间文化艺术之乡”、“湖北省卫生镇”、“全国生态农业旅游示范点”、“湖北省生态农业旅游示范园”等荣誉称号。“十二.五”期间，走马镇将抢抓省委省政府加快推进新型城镇化、建设湖北恩施武陵山少数民族经济社会发展试验区和经济发达镇行政管理体制改革试点镇建设等机遇，以科学发展观为指导，大力实施生态立镇、开放活镇、经济强镇、民生稳镇“四镇”战略，加速推进农业产业化、新型工业化、新型城镇化、信息化“四化”进程，突鹤峰县走马镇古城花苑建设项目申请报告鹤峰县立信工程咨询有限公司6出抓好产业提升、集镇提质、生态支撑、民生改善“四大”重点，把走马镇建成鄂湘武陵山毗邻地区经济要素富集、生态环境优美、内生机制完善、发展步伐领先的区域性中心小城市，打造成武陵山区第一镇。经济发达镇行政管理体制改革试点工作全面启动：2012年11月23日，省机构编制委员会办公室审核批准走马镇经济发达镇行政管理体制改革试点工作方案。走马镇党委、政府以“等不起”的紧迫感、“慢不得”的危机感和“坐不住”的责任感，进一步解放思想，拓宽视野，创新思路，有为运作，积极破解各种阻碍因素与难题，凝聚各方力量，在县委、县政府的统一领导下，在县编办的直接指导下，在县直相关部门有力支持下，有组织、按程序地推进改革试点工作。县直11个单位分别与走马镇开展事权承接工作，涉及环保局、水利局、城管局、农业局、工商局、国土局、计生局、安监局、发改局、规划局、地税局等11个单位，共承接下放事权75项。目前运行状况良好，投资环境、招商环境、建设环境进一步优化。鹤峰县城商住房现有供给量及结构情况：鹤峰县自2005年以来，已建成有容美广场、东街小区、保通新城、德胜建材城、银坤花园、天德世都、梅苑小区、金典大厦、长友大厦、容阳半岛一期10个楼盘，商住房1272套，建筑面积196740平方米。城区内共有房改房、企业改制资产处臵房、私房及城中村房、各类集资建房、未办证房、政府保障房约7500余套，在建商住房楼盘长友大厦、容阳半岛、保通新城3期、恒海观天下、华龙半岛等2673套。现有各类房屋总量11445套。鹤峰县走马镇古城花苑建设项目申请报告鹤峰县立信工程咨询有限公司72005-2012鹤峰建成商品房情况项目名称住房套数住房面积容美广场21657800东街小区9613630保通新城8410920德胜建村城10017100银坤花园24030000天德世都8012400梅园小区16323000金典大厦476140长友大厦486600容阳半岛一期19819000合计1272196740鹤峰县城商住用房未来供给量及结构情况：鹤峰未来一年内商住房供给来源共2592套，面积31.02万平方米。其中：保通新城C栋96套，面积1.42万平方米。恒海观天下1400套，面积16.8万平方米。容阳半岛2期152套，面积1.6万平方米。华龙半岛858套，面积10.08万平方米。走马镇安韵花园86套，面积1.12万平方米。鹤峰县城其他替代性产品供给量情况：鹤峰商住房替代性产品主要来自政府建设的保障房，自2007年启动保障房建设以来，建成与在建保障房1300套，其中建成400套，在建900套。其他公租房100套。鹤峰县走马镇古城花苑建设项目申请报告鹤峰县立信工程咨询有限公司8鹤峰县城住房市场价格情况：商住房：2006年鹤峰商住房850元/平方米，2011年鹤峰商住房1680元/平方米，5年间销售价格平均增长14.5%。租赁房：2006年鹤峰租赁房2200元/套〃年(60平方米)，2011年鹤峰租赁房3000元/套〃年(60平方米)，5年间租赁房价格平均增长6.3%。商用房：2006年鹤峰商用房4500元/平方米，2011年鹤峰商用房9000元/平方米，5年间商用房价格平均增长14.8%。1.2.2项目建设必要性(1)是落实鹤峰县“十二.五”规划及走马镇总体规划(修改)及控制性详细规划的需要。改善人居环境、提高城镇居民生活质量，增强走马镇辐射带动能力，是鹤峰县“十二.五”期间的重要发展目标之一。同时，《鹤峰县城市总体规划(2010—2020年)》及《走马镇总体规划(修改)及控制性详细规划》明确提出建立完善的住宅建设和供应体系，开发建设一批规划合理、质量优良、配套完善、环境优美、体现以人为本的现代居住小区;合理进行旧城镇居住区和“城中村”改造，逐步实现其综合环境改善。走马镇古城花苑建设符合鹤峰县“十二.五”发展规划及鹤峰县走马镇总体建设规划(修改)及控制性详细规划的要求，该项目建设是落实鹤峰县“十二.五”规划的需要。(2)是完善集镇服务功能促进省“经济发达镇行政管理体制改革试点”工作的需要。鹤峰县走马镇古城花苑建设项目申请报告鹤峰县立信工程咨询有限公司9走马镇是2012年11月23日，省机构编制委员会办公室审核批准的经济发达镇行政管理体制改革试点镇，镇内商品房开发才刚起步，建设古城花苑是完善走马集镇服务功能，促进试点镇发展的需要。(3)是满足中、低收入家庭住房需求的需要“居者有其屋”一直是千百年来中国人的一个理想，也被视为百姓生活的一个最基本的问题。党中央、国务院一再强调要“以人为本”，就是要求我们应当关注民生问题，满足广大人民群众的基本要求。“居者有其屋”也就必然成为我们党和政府所必须解决的问题。随着人民生活水平的提高，购房需求量增大，供求矛盾日益突出。同时，随着社会的进步、经济的发展和人们生活水平的提高，人们的居住观念也发生了很大变化，人们开始向往环境良好、服务完善的高品位住宅空间。本项目位于集镇中心，基础配套设施、公共配套设施较全，是较为理想的居住及生活场所。同时，项目建设中将充分体现以人为本的设计、施工、管理原则，体现人文与自然和谐统一，积极倡导绿色环保人居的理念。古城花苑项目建设住房96套，建筑面积11998平方米，套型建筑面积在90至136平方米之间，平均每套建筑面积125平方米。能够满足集镇中、低收入家庭及试点区内各类从业人员的购房需求，为居住户提供舒适的居住生活环境。其开发建设，对于构建和谐社会，促进经济发展、社会稳定具有重要作用。是进一步改善人居环境，提高生活质量，满足走马镇房产市场的刚性需求。(4)带动相关产业和地方经济共同发展房地产在国民经济中具有基础性、资源性、先导性产业的地位，地域性很强。除带动建筑、建材、机械加工、装饰、家俱、家电等直接相关的产业外，还将极大地促进市政基础设施的配套完善，推动商业、金融、医疗卫生、教育、交通运输、邮政电信、餐饮服务等公共鹤峰县走马镇古城花苑建设项目申请报告鹤峰县立信工程咨询有限公司10服务行业的共同发展，在解决就业、繁荣地方经济、刺激消费、增加财税收入等方面发挥着巨大的作用。(5)为新型城镇化建设积累经验未来20年是我国城乡变动最剧烈的时期，到2030年我国城镇化水平将达到70%，届时居住在城市和城镇的人口将超过10亿，未来10几年我国农村人口将减少三分之一以上，将有3亿人从农村移居到城市或城镇。该项目通过开发建设，可为推动新型城镇化建设积累宝贵的经验。1.2.3建设地点项目拟选位臵鹤峰县走马镇古城新区，东临走马镇古城新区横街，南临人行横道，西临古城新区横街(走马派出所)，北临新区侧街。国有土地使用权面积1766.48平方米，建筑占地面积1063.54平方米，总建筑面积11959.04平方米，土地性质为建设用地。1.2.4建设年限项目建设年限为1年，自2013年11月开工到2014年10月投入使用。1.2.5建设内容及建设规模项目总用地面积1766.48平方米，总建筑面积11959.04平方米(96套)，其中：商住房面积11313.04平方米(88套)，保障性住房598平方米(7套)，物业管理及社区活动用房48平方米(1套)。建筑占地面积1063.54平方米，建筑基底面积970.18平方米，绿化面积600平方米，道路等面积102.94平方米。建筑密度54.92%，容积率6.77，绿地率33.97%。建筑层数12层，建筑高度36.9米，建筑等鹤峰县走马镇古城花苑建设项目申请报告鹤峰县立信工程咨询有限公司11级2级，设计使用年限类别为3类50年，防火分类2类，屋面防水等级二级，抗震设防烈度6度。结构形式为钢筋混凝土框架剪力墙结构体系。1.2.6投资规模、资金筹措方案项目总投资1562万元，其中：开发产品成本费用1256万元，固定资产投资166万元，经营成本140万元。资金来源：企业资本金1000万元，预售房款562元。1.2.7主要财务指标项目总成本费用：1562万元。开发建设成本费用：1322万元。营业税及附加：11.32万元。土地增值税：120.37万元。经营总收入：1843万元。利润总额：281万元。所得税：70.21万元。税后利润：210.64万元。税前累计净现金流量：284万元。税前全投资财务内部收益率(%)：10000。税前全投资财务净现值(I=12%)：254万元。税前全投资利润率%：17.98。税后累计净现金流量：214万元。税后全投资财务内部收益率(%)：10000。税后全投资财务净现值(I=12%)：191万元。税后全投资利润率%：13.49。鹤峰县走马镇古城花苑建设项目申请报告鹤峰县立信工程咨询有限公司12资本金利润率%：21.06。资产负债率%：99.82。流动比率%：1。速动比率%：1鹤峰县走马镇古城花苑建设项目申请报告鹤峰县立信工程咨询有限公司13第2章发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划2.1.1国民经济和社会发展总体规划“十一.五”以来，鹤峰县坚决贯彻国家宏观调控政策，积极应对更加开放的外部环境变化，着力解决发展中出现的突出矛盾和问题，成功战胜突如其来的疫情和自然灾害，巩固和保持了经济社会持续快速健康发展的好势头。全县经济总量实现翻番，经济发展明显加速、综合实力明显增强、城市化水平明显提升、改革力度明显加大、开放步伐明显加快、人民生活水平明显提高，全面和超额完成了“十一.五”计划各项目标任务。“十二.五”时期，是必须紧紧抓住并且可以大有作为的重要战略机遇期。随着加入世界贸易组织过渡期的结束，我国将进入全方位开放的新阶段。经济全球化趋势继续增强，产业结构调整和转移步伐加快;国内居民消费结构逐步升级，新的消费需求不断涌现;科技进步日新月异，一批主导未来的新兴产业将出现;社会主义市场经济体制不断完善，社会政治保持长期稳定，中央提出并开始实施促进中部地区崛起和新一轮西部大开发的战略,为实现又快又好的发展创造了有利的条件。基础设施进一步完善，发展环境进一步改善，发展后劲进一步增强。全县干部群众谋发展、思创业的积极性空前高涨，形成了加快发展的新理念，探索出了加快发展的新思路，积累了加快发展的新经验，为今后发展提供了更为重要的条件。同时，我们必须清醒地认识到，在前进的道路上还面临着不少的困难和挑战。特别是经济总量仍然偏小，地方企业规模有待进一步做大;第三产业比重不高，鹤峰县走马镇古城花苑建设项目申请报告鹤峰县立信工程咨询有限公司14区位优势和资源优势有待进一步挖掘;解决“三农”问题任务艰巨，就业和再就业压力仍然较大;处理好各种社会利益关系难度加大，构建社会主义和谐社会仍然有很多工作要做。总体而言，“十二.五”时期，仍将面临的是机遇与挑战并存，机遇大于挑战的发展环境，有利于加快经济社会发展。2.1.2鹤峰县城市总体规划按照《鹤峰县城市总体规划(2010—2020年)》提出的战略发展目标，城市建设发展总体思路是：“依托大交通、大工业、古文化、丰富资源，实施工业富县、商贸活县、旅游旺县、科技兴县、依法治县”战略，强化农业基础也位，推进工业化进程，加快第三产业发展，到2020年，城区形成面积达到12.6平方米公里，人口达到7万人。以建设山水园林式城市为目标，科学调整和严格执行城市总体规划，完善老区，繁荣新区。树立经营城市理念，最大限度地筹集建设资金，搞好迎宾大道延伸工程、污水处理厂、体育中心、文化休闲广场、液化石油气燃气工程等市政基础设施建设，加强城市环境卫生的综合整治，实施好人行道硬化、车行道维修、行道树种植、路灯改造、临街建筑物“穿衣戴帽”等“四位一体”改造工程，拉开城市框架，完善城市基础设施，使容美镇中心城区(含太平镇)面貌有一个质的飞跃。正在制定的《湖北省鹤峰县城市总体规划》(2012-2030年)提出按照“一主一副、三带三区”的空间结构，加快建设现状条件较好、特色突出的走马镇县域副中心，承担县域东部的公共服务中心职能。职能类型定位为旅游型，城镇职能为东部中心城镇，以发展茶叶、药材和特色蔬菜种植业、采矿业、磷化工业、绿色食品加工业…